深圳市人民政府辦公廳關于印發深圳市扶持實體經濟發展促進產業用地節約集約利用管理規定的通知

2019-05-20 來源：深圳市規劃和自然資源局

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深府辦規〔2019〕6號

各區人民政府，市政府直屬各單位：

　　《深圳市扶持實體經濟發展促進產業用地節約集約利用的管理規定》已經市政府同意，現予印發，請遵照執行。執行中遇到的問題，請逕向市規劃和自然資源局反映。

　　市政府辦公廳

　　2019年5月16日

深圳市扶持實體經濟發展促進產業用地節約集約利用的管理規定

　　第一章總則

　　第一條為加快推進供給側結構性改革，扶持實體經濟發展，促進產業用地節約集約利用，拓展產業發展空間，依據相關法律、法規，結合我市實際，制訂本規定。

　　第二條本規定所稱產業用地包括工業用地、物流倉儲用地以及包含前述功能的混合用地。

　　本規定所稱容積調整是指在維持原土地用途不變情況下增加建筑面積。

　　第三條已簽訂土地使用權出讓合同（以下簡稱出讓合同）或已辦理不動產登記，但不屬于閑置土地，或者雖屬閑置土地但已根據閑置土地處置相關政策處置完畢，并可繼續開發建設的產業用地適用本規定。其中，招標、拍賣、掛牌出讓用地和城市更新項目用地、土地整備置換用地須已全部建成并完成規劃驗收滿2年。

　　已納入土地整備實施范圍、拆除重建類城市更新單元計劃的產業用地不適用本規定。

　　劃入文物保護范圍、城市紫線、歷史風貌區保護線范圍的工業遺存等類型產業用地不適用本規定。

　　按照本規定辦理容積調整后，不得再次按照本規定申請容積調整。

　　第四條產業用地容積調整的，可通過以下途徑建設：

　　（一）利用已批未建產業用地進行建設，以及部分建成、已建成產業用地利用剩余空地進行建設；

　　（二）對現有廠房及配套建（構）筑物進行擴建、改建；

　　（三）拆除部分或全部建（構）筑物后建設；

　　（四）綜合運用上述手段。

　　容積調整不得改變不拆除且已完成規劃驗收或已辦理不動產登記的建（構）筑物用途。

　　在原有建（構）筑物結構主體上進行擴建、改建的，需保證原有建（構）筑物主體的結構、質量和消防安全。

　　建（構）筑物拆除應以棟為基本單元，且不影響剩余建（構）筑物結構和質量安全。

　　第五條產業用地容積調整應遵循以下原則：

　　（一）節約集約用地；

　　（二）公共利益優先；

　　（三）符合產業發展導向；

　　（四）堅持自用為主。

　　第六條市規劃和自然資源主管部門（以下簡稱市主管部門）負責產業用地容積調整的管理與監督。市主管部門派出機構（以下簡稱派出機構）負責產業用地容積規劃調整的審批。

　　市產業主管部門負責產業用地容積調整涉及的產業發展導向、產業政策的統籌與指導。

　　各區政府（含新區管理機構，下同）負責產業準入、產業發展及產業用地容積調整的審批和后續監管。區政府相關部門依職能做好產業用地容積調整審批相關的消防、質檢、安全等工作。

　　第二章調整規則

　　第七條地塊容積及容積率原則上應根據生效法定規劃確定。如需對生效法定規劃進行調整的，應以宗地為單位，依據《深圳市城市規劃標準與準則》，綜合考慮相關影響條件及容積轉移、獎勵等因素研究論證，按程序批準確定。

　　規劃研究中須明確應移交的城市基礎設施、公共服務設施和公園綠地等公共利益用地范圍。應移交的公共利益用地面積超過宗地面積15%的，超出部分可按基礎容積進行容積轉移。新增建筑面積中應無償移交的附建式公共配套設施和交通市政設施計入獎勵容積。

　　第八條產業用地容積調整的貢獻基準為新增建筑面積（不含地塊內應無償移交的附建式公共配套設施和交通市政設施）的15%。新增建筑面積按以下規則確定：

　　（一）已全部建成的產業用地，新增建筑面積為規劃確定的建筑面積與已完成規劃驗收的建筑面積的差值；

　　（二）未全部建成的產業用地，新增建筑面積為規劃確定的建筑面積與出讓合同約定的建筑面積的差值。

　　貢獻的建筑面積折算為土地面積的，按宗地所在片區基準容積率進行折算。

　　第九條產業用地容積調整應先無償移交法定規劃確定或經規劃研究確定的公共利益用地。移交的公共利益用地面積不足貢獻基準建筑面積折算的土地面積的，需補足至貢獻基準；移交的公共利益用地面積超過貢獻基準建筑面積折算的土地面積的，按規劃實施。

　　第十條產業用地容積調整需補足至貢獻基準的，需補足移交的建筑面積可按規定無償移交政府，也可按本規定第十五條繳納地價后由權利人自行持有，該部分建筑物不得轉讓。具體處置方式由派出機構擬定后報區政府審批。

　　移交建筑物的，應以棟、層、間等固定界限為基本單元。

　　第十一條產業用地容積調整涉及拆除建（構）筑物的，拆除的建（構）筑物建成時間應大于10年（含10年）。建成時間以規劃驗收或竣工驗收時間確定；未辦理驗收的，可通過衛星影像圖等方式判定建成時間。

　　拆除的建（構）筑物面積原則上不得超過合法已建建筑面積（以規劃驗收或不動產登記為準）的50%，且拆除建（構）筑物基底面積不得超過原宗地面積的30%。

　　符合下列條件之一的，拆除面積不受前款規定的拆除比例限制：

　　（一）宗地面積大于5萬平方米，且實際合法已建成建筑面積容積率在1.0以下（含1.0）的；

　　（二）因公共利益需要拆除部分或全部受影響的建（構）筑物的。

　　第十二條產業用地申請容積調整的，申報主體按以下方式確定：

　　（一）宗地內權利主體單一的，由權利主體申報;

　　（二）宗地內存在多個權利主體的，須全部權利主體同意進行調整，并由全部權利主體共同申報或共同委托其中某一權利主體申報。

　　第十三條產業用地容積調整后，新增的建筑面積不得轉讓。因司法裁定需轉移過戶的，轉移后的產權限制條件維持不變。

　　新增建筑面積建成后應按產業發展監管協議的約定使用，不得出租；確有出租需要的，出租比例原則上不超過新增建筑面積的20%，且應當在產業發展監管協議中明確約定租賃面積比例、租金標準、租賃對象及違約處置措施。

　　第十四條產業用地容積調整的，土地使用權期限和起始日期維持不變。

　　第十五條產業用地容積調整的，按我市宗地地價測算規則的相關規定繳納地價。其中，普通工業用地經批準增加建筑面積情形中不得轉讓的工業廠房及相應輔助設施（物業用房、配電用房）不計收地價，無償移交政府的建筑面積產權歸政府、不計收地價；符合我市產業發展導向的，適用產業發展導向修正系數。

　　根據本規定第十條經區政府批準由權利人自行持有的建筑面積，按不得轉讓條件市場地價的兩倍計收。

　　第十六條容積調整后新增建筑面積的開工竣工期限約定按相關規定執行。

　　第三章調整程序

　　第十七條符合條件的產業用地權利人申請容積調整的，以書面形式向派出機構提出容積調整申請，并提交以下申請材料：

　　（一）容積調整申請書。申請書需包含：基本情況、申報理由、產業發展方向及可行性分析、擬增加建筑面積的具體訴求、現狀建筑情況說明及測點報告等內容；土地設定抵押權的，應取得抵押權人同意容積調整的書面意見；存在多個權利主體的，需明確新增建筑面積分配方案；

　　（二）對已生效法定規劃容積進行調整的，需提供具有城市規劃乙級及以上資質的設計機構按相關技術規定編制的規劃調整方案及其他所需的材料；

　　（三）具有相應設計資質的設計機構出具的符合相關政策法規、建筑設計規范的總平面布局和對周邊情況影響的報告；屬擴建、改建的，還需出具結構安全證明；

　　（四）出讓合同、不動產權利證書等權屬證明材料；

　　（五）申報主體的身份證明材料。

　　第十八條派出機構受理申請后，在20個工作日內，根據我市相關政策規定進行初審，擬定容積調整方案及擬貢獻建筑物處置方案，并征求區產業主管部門意見，區產業主管部門應在10個工作日內出具產業審查意見。審查意見應包括：產業項目是否符合我市產業發展導向和產業政策、產業發展監管要求以及是否同意容積調整的明確意見；擬拆除部分或全部建（構）筑物后建設的，需明確對我市產業發展是否造成影響。同意容積調整的，區產業主管部門需提供產業發展監管協議。

　　如涉及對已生效法定規劃容積進行調整的，派出機構需對申請人提交的規劃調整方案進行審查，并按規定進行公示。公示無異議或有異議但處置完畢的，派出機構完成規劃調整方案審批后3個工作日內，將審批結果在市主管部門門戶網站進行公告并報市主管部門備案。

　　第十九條派出機構應在容積調整程序完成后5個工作日內將產業發展監管協議、擬貢獻建筑物處置方案等一并報區政府審批，區政府應在15個工作日內完成審批工作。

　　第二十條區政府審批通過后，申請人在簽訂出讓合同或出讓合同補充協議前，需完成下述工作：

　　（一）與區產業主管部門簽訂產業發展監管協議；

　　（二）需拆除建（構）筑物的，應到區住房建設主管部門辦理建（構）筑物拆除備案手續，并向不動產登記機構申請辦理產權注銷手續；

　　（三）需移交土地的，向土地儲備機構移交土地，并完成入庫手續。

　　申請人完成前款要求的相關工作后，向派出機構申請辦理建設用地規劃許可證，繳納地價并簽訂出讓合同或出讓合同補充協議。

　　派出機構在辦理建設用地規劃許可時，應根據本規定核實貢獻情況。經核實，需補充移交建筑物的，應明確補充移交的建筑面積后核發建設用地規劃許可證。

　　第二十一條申請人申請辦理建設工程規劃許可證前，需移交建筑物的應取得接收部門意見，屬于擴建、改建的需取得消防、質檢等部門意見。

　　第二十二條建設完成后，新增建（構）筑物由申請人向派出機構申請辦理規劃驗收。

　　已完成規劃驗收的建筑，不再重復驗收，但涉及在已有建（構）筑結構基礎上進行擴建、改建的，建設后的原有建（構）筑物與新增建（構）筑物一并按相關規定向派出機構申請規劃驗收。

　　第二十三條容積調整需移交建筑物的，應在完成規劃驗收后按相關規定進行移交。