解答：最高人民法院的觀點認為，當租賃房屋權屬有爭議時，意味著出租人有可能不是房屋的真正所有權人，如果出租人最后被確認為房屋的所有權人，則房屋租賃合同有效，如果出租人最后被確認不是房屋的所有權人，則因其無權處分該房屋，導致房屋租賃合同無效。因此，在房屋確權之前，該租賃合同應是效力待定合同。（來源：《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第113頁）在“傅曉東、青島農村商業銀行股份有限公司平度支行房屋租賃合同糾紛”【案號：(2019)魯02民終2814號】一案中，青島市中級人民法院持上述觀點，即該院認為：“當事人對于自己提出的主張，有責任提供證據。因房屋租賃合同的特殊性，房屋出租人應舉證證明其對出租的標的物享有所有權，或雖無所有權，但有權出租標的物。當租賃房屋權屬有爭議時，意味著出租人有可能不是房屋的真正所有權人，如果出租人最后被確認為房屋的所有權人，則房屋租賃合同有效，如果出租人最后被確認不是房屋的所有權人，則因其無權處分該房屋，導致房屋租賃合同無效。因此，在房屋確權之前，該租賃合同應是效力待定合同。”根據《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第8條可知，租賃房屋權屬有爭議的，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持。合同解除的前提是合同有效（不過已成立但未生效的合同也可以解除），因此，租賃房屋權屬是否有爭議，應不影響租賃合同的效力，這也是保障承租人合法權益的應有之義。退一步來說，即使承租人無權處分租賃房屋，也不影響租賃合同的效力。根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條可知，出賣人出賣無權處分之物，該買賣合同有效。根據“舉重以明輕”之原則可知，既然出賣人出賣無權處分之物，買賣合同都有效，那么出租人出租無權處分的房屋，租賃合同亦應有效。在租賃合同有效的情況下，由于出租人無權處分租賃房屋，這導致租賃合同無法履行，此時，承租人可以要求解除合同，并追究承租人的違約責任。1.張新云因與被上訴人紹興市柯橋區瑞豪賓館有限公司房屋租賃合同糾紛案，案號：(2017)浙06民終1780號，審理法院：浙江省紹興市中級人民法院，裁判日期：2017.06.29本院認為，《物權法》第十五條關于“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”的規定，表明我國立法已經接受“區分物權變動的原因與結果”的原則。司法實踐中，則要區分負擔行為與處分行為，區分合同的效力與合同的履行，無權處分與合同效力并非必然有相同的結果。最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定：當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。可見，將自己無所有權或處分權的標的物出賣，該合同并非無效。同理，將自己無所有權或處分權的房屋進行出租的，并不能導致該租賃合同必然無效。故上訴人以被上訴人對本案房屋無所有權或處分權為由要求確認租賃合同無效的上訴理由，亦不能成立。2.長春環貿租賃有限公司與廣東大地影院建設有限公司房屋租賃合同糾紛案，案號：(2014)長民一初字第61號，審理法院：吉林省長春市中級人民法裁判日期：2015.12.29本院認為，環貿租賃公司與大地影院公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當事人真實意思表示，不違反法律法規的強制性規定，合法有效。據大地影院公司提供的長春市紅旗街5號房屋的產權登記情況，該處房屋的產權人分別為長春融通資產管理有限公司、王賀平、岳立英等，但在房屋租賃過程中，并無其他權利人就租賃標的主張權利，且無權處分并不導致合同無效。3.東莞東泰花園建造有限公司、東莞市子心教育咨詢有限公司房屋租賃合同糾紛案，案號：(2019)粵19民終5803號，審理法院：廣東省東莞市中級人民法院，裁判日期：2019.07.11本院認為，房屋租賃權的權源為合法占有而非所有權。即使是擅自出租他人之物，根據無權處分的原理，也不影響合同效力。如果無處分權導致房屋租賃合同不能履行，可以依法主張解除合同，賠償損失。因此，東泰公司對案涉會所是否有所有權不影響案涉租賃合同的效力。《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條：當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條：因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；（二）租賃房屋權屬有爭議的；（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。劉德軍，廣東新本律師事務所律師，聯系方式（微信號）：15112498947
